Les sources, toutes publiques et officielles
Chaque chiffre publié sur Bienlucide provient d'une base de données publique française. Rien n'est estimé par un modèle propriétaire opaque ; quand une donnée est une estimation, elle est annoncée comme telle.
| Donnée | Source | Producteur | Millésime utilisé |
|---|---|---|---|
| Prix de vente au m² | DVF, demandes de valeurs foncières | DGFiP | ventes 2021 à 2024 |
| DPE, GES, chauffage, période de construction | Base DPE logements existants | ADEME | diagnostics depuis juillet 2021, extraction mensuelle |
| Loyers d'annonce | Carte des loyers | Ministère du Logement | édition 2025 |
| Taxe foncière (taux TFPB) | Recensement des éléments d'imposition (REI) | DGFiP | REI 2025 |
| Risques naturels et technologiques | Géorisques (GASPAR, sismicité, radon, CatNat) | État / BRGM | interrogation mensuelle |
| Contours communes et quartiers | geo.api.gouv.fr, contours IRIS | INSEE / IGN | référentiels en vigueur |
| Valeur verte (décotes par étiquette) | Étude « valeur verte des logements » | Notaires de France | dernière édition publiée |
Comment les chiffres sont calculés
Prix au m²
Nous utilisons la médiane, plus robuste que la moyenne face aux ventes atypiques. Filtres appliqués : ventes d'appartements et de maisons uniquement, prix au m² compris entre 300 et 15 000 € (élimination des aberrations et des lots multiples), surface bâtie renseignée. Quand une commune compte trop peu de ventes pour un chiffre fiable, nous affichons « non communiqué » plutôt qu'un chiffre fragile.
DPE et passoires thermiques
Les statistiques portent sur les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (118 723 DPE sur la zone couverte), pas sur la totalité du parc : un logement jamais vendu ni loué depuis 2021 n'a souvent pas de DPE récent. Ce biais est rappelé sur chaque fiche. Les agrégations (étiquettes, chauffage, périodes de construction) sont calculées via l'API de l'ADEME, sans retraitement.
Quartiers
Les statistiques de quartier sont calculées par géolocalisation de chaque DPE et de chaque vente dans les contours des grands quartiers IRIS (méthode point-dans-polygone). Un quartier n'est publié que s'il compte au moins 300 diagnostics.
Rendement locatif
Rendement brut indicatif = loyer d'annonce médian × 12 ÷ prix d'achat médian au m². Hors charges, taxe foncière, vacance et travaux : c'est un ordre de grandeur de comparaison entre communes, pas une promesse de rentabilité.
Prime verte locale (appariement DVF×DPE)
Les écarts de prix par étiquette publiés par Bienlucide sont mesurés sur les ventes locales, pas recopiés d'une étude nationale. Méthode : chaque vente DVF (2021-2024, appartement ou maison, 300 à 15 000 €/m²) est appariée au DPE du même bâtiment lorsque quatre conditions sont réunies : distance ≤ 25 m, même type de bien, écart de surface ≤ max(4 m², 8 %), et DPE établi entre 24 mois avant et 3 mois après la vente. Si deux DPE candidats d'étiquettes différentes sont indissociables, la vente est écartée.
Pour neutraliser le biais de composition (les passoires sont concentrées dans les quartiers centraux, chers au m², ce qui fait faussement monter leur médiane brute), chaque vente est rapportée à la médiane des logements D de sa propre cellule — grand quartier à Rennes, commune ailleurs — et seules les cellules comptant au moins 20 ventes D sont retenues. L'écart publié est la médiane de ces ratios : un écart à localisation comparable. Limites assumées : ni l'étage, ni l'état, ni l'époque de construction ne sont contrôlés ; l'écart des étiquettes récentes (A-B) mêle effet énergie et effet « logement neuf ». Les seuils de publication (nombre minimal de ventes) sont indiqués avec chaque chiffre.
Simulation de la réforme DPE 2026
Le nombre de logements « sortant du statut de passoire » est calculé logement par logement, pas au prorata : pour chaque DPE, la consommation d'énergie finale d'électricité (détaillée par énergie dans la base ADEME) est reconvertie avec le nouveau coefficient (EP nouveau = EP actuel − 0,4 × EF électricité, coefficient 2,3 → 1,9 de l'arrêté du 26 août 2025). La nouvelle classe énergie est ensuite confrontée à l'étiquette climat (GES), la règle réglementaire du double seuil retenant la plus mauvaise des deux. Sont comptés les logements (maisons et appartements) classés F-G dont l'étiquette recalculée atteint E ou mieux.
Palmarès des communes
L'indice du Palmarès Bienlucide agrège cinq piliers à pondérations égales : prix d'accès (médiane DVF 2024, appartement ou maison à défaut), liquidité (ventes 2024 pour 1 000 habitants), énergie (part de passoires F-G du parc diagnostiqué), fiscalité (taux global TFPB, REI 2025) et risques (arrêtés CatNat depuis 1982 pour 60 %, potentiel radon pour 40 %). Chaque pilier est normalisé de 0 à 100 entre les communes de l'édition (min-max) ; l'indice est la moyenne des piliers disponibles, et une commune n'est classée qu'avec au moins quatre piliers. Les choix discutables le sont ouvertement : pondérations égales faute de raison documentée d'en privilégier un, et normalisation relative, ce qui fait de l'indice un instrument de comparaison locale, pas une note absolue.
Valeur verte (référence nationale)
En complément de nos mesures locales, les décotes moyennes nationales des Notaires de France sont citées comme référence de comparaison. Elles ne remplacent ni une estimation du bien, ni nos écarts observés localement.
Les limites, assumées
La base DPE ne couvre pas tout le parc ; les parts de passoires portent sur le parc diagnostiqué. Les prix DVF reflètent les ventes signées, publiées avec plusieurs mois de décalage ; le dernier millésime complet est 2024. En Alsace-Moselle, le régime du livre foncier prive DVF de données : ces territoires seront traités différemment. Les risques Géorisques sont recensés à l'échelle communale : l'état des risques réglementaire d'un bien précis se vérifie à l'adresse, notamment via ERRIAL.
Mise à jour mensuelle, pages datées
Le site est régénéré chaque mois depuis les données sources : les fiches communes, les quartiers et les baromètres de l'observatoire portent tous leur date d'extraction. Dernière mise à jour : 17.07.2026.
Qui est derrière Bienlucide
Bienlucide est conçu et maintenu par Damien F., analyste data spécialisé dans l'immobilier et les données publiques. Le projet est né d'un constat simple : les chiffres du logement existent, ils sont publics, mais ils sont éparpillés et illisibles. Bienlucide les réunit, les vérifie et les date, sans démarchage : le modèle est 100 % entrant, conforme à l'interdiction du démarchage en rénovation énergétique en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2025.
Citer et réutiliser nos chiffres
Les agrégats publiés par Bienlucide sont librement réutilisables (les données sources sont sous Licence Ouverte Etalab). Citation souhaitée : « Bienlucide (bienlucide.com), d'après DVF/DGFiP, ADEME et Géorisques », avec un lien vers la page utilisée. Journalistes et chercheurs : nous pouvons fournir les agrégats en format tableur sur demande.
Une erreur, une question, une demande presse ?
Chaque chiffre est vérifiable à la source ; si vous repérez une erreur, elle sera corrigée et documentée.