On promet aux acheteurs de passoires des rabais à deux chiffres. Les ventes rennaises de 2021 à 2024, croisées une à une avec les diagnostics des logements vendus, montrent une réalité plus têtue : dans la métropole, l'étiquette pèse à peine sur le prix. Avec une exception notable au cœur de la ville.
Le chiffre qui contredit les moyennes nationales
L'étude des Notaires de France l'a installé dans toutes les têtes : un appartement classé G se vendrait environ 12 % moins cher qu'un équivalent classé D. À Rennes, les ventes racontent une autre histoire. Nous avons apparié 8 996 transactions de 2021 à 2024 avec le diagnostic du logement vendu, en croisant la base DVF des notaires avec celle de l'ADEME, bâtiment par bâtiment. À localisation comparable, un appartement F ou G s'y négocie 1,4 % sous un D. Autant dire rien, ou presque.
Une précaution de lecture s'impose, car le chiffre brut disait l'inverse. Sans correction, les passoires rennaises paraissent se vendre 6,5 % plus cher que les D. L'explication tient à la carte : les F-G se concentrent dans les quartiers anciens du centre, précisément les plus chers de la ville. Comparer chaque vente aux logements D de son propre quartier fait tomber l'illusion, et apparaître la vraie mesure.
Le marché tendu paie le toit, pas l'étiquette
Pourquoi si peu de décote ? Parce qu'à Rennes la demande déborde l'offre. Quand quinze dossiers se disputent un trois-pièces, l'étiquette énergie passe après l'adresse, l'étage et la lumière. Les marchés détendus sanctionnent les passoires ; les marchés tendus les absorbent. C'est aussi pour cela que la prime se trouve à l'autre bout de l'échelle : les appartements A-B se vendent 18,7 % au-dessus des D. Ce chiffre mêle, il est vrai, l'effet de l'étiquette et celui du neuf, les A-B étant presque tous récents, normes et ascenseur compris.
Sauf là où les passoires sont nombreuses
La moyenne métropolitaine cache pourtant des poches où la décote existe bel et bien. Au Centre, où l'on a pu comparer 96 ventes de passoires à 322 ventes de logements D, l'écart atteint 7,5 %. Sud-Gare et Moulin du Comte suivent, autour de 4,5 %.
Pour l'acheteur, la conclusion est contre-intuitive : espérer un rabais de 12 % au motif du DPE relève du vœu pieux à Rennes. La négociation utile s'appuie plutôt sur l'audit énergétique, obligatoire à la vente des maisons mal classées, qui chiffre les travaux réels. Pour le vendeur d'une passoire, le marché reste étonnamment clément. Reste à savoir pour combien de temps : entre gel des loyers et interdictions de location qui s'échelonnent jusqu'en 2034, la réglementation pousse dans l'autre sens. Nous recalculons ces écarts chaque mois ; si la décote se creuse, cela se lira ici.