La valeur verte, c'est quoi ?
La valeur verte désigne l'effet de l'étiquette énergétique sur le prix d'un logement : à localisation et surface comparables, une bonne étiquette se paie, une passoire se décote. L'étude annuelle des Notaires de France chiffre cet effet au niveau national — environ −12 % pour un appartement G par rapport à un D, jusqu'à −25 % pour une maison, et environ +16 % pour une étiquette A.
Mais ces moyennes nationales cachent d'énormes écarts locaux. Bienlucide a donc fait le calcul sur les ventes réelles de la métropole de Rennes — et le résultat ne ressemble pas au barème national.
Notre méthode : les ventes réelles, appariées aux DPE
Nous croisons chaque vente DVF (2021-2024) avec le DPE du même bâtiment : même position (moins de 25 m), même type de bien, surface concordante, diagnostic établi autour de la vente. Sur 28 029 ventes analysées, 8 996 ont pu être appariées à leur étiquette.
Piège classique que nous corrigeons : à Rennes, les passoires sont concentrées dans les quartiers centraux, les plus chers au m². Comparer brutalement la médiane des F-G à celle des D ferait croire que les passoires se vendent plus cher. Chaque vente est donc rapportée à la médiane des logements D de son propre quartier (ou de sa commune) : l'écart publié est mesuré à localisation comparable. Méthode complète et limites sur la page méthodologie.
Ce que montrent 8 996 ventes appariées
Appartements — écart vs étiquette D, à localisation comparable
| Étiquette | Écart de prix | Échantillon |
|---|---|---|
| A-B (récent performant) | +18,7 % | 171 ventes |
| C | +9,8 % | 2114 ventes |
| E | −2,3 % | 882 ventes |
| F | −2,7 % | 226 ventes |
| G | +4,9 % | 69 ventes |
| F-G (passoires) | −1,4 % | 295 ventes |
Maisons
| Étiquette | Écart de prix | Échantillon |
|---|---|---|
| A-B | +10,6 % | 74 ventes |
| C | +3,5 % | 380 ventes |
| E | −2,0 % | 178 ventes |
| F-G (passoires) | +2,9 % | 139 ventes |
Deux enseignements. D'abord, la décote des passoires est faible dans la métropole (−1,4 % pour les appartements F-G) : le marché tendu, où la demande excède l'offre, absorbe l'essentiel de la pénalité énergétique que subissent les marchés détendus. Ensuite, la vraie prime est en haut de l'échelle : les appartements A-B se vendent +18,7 % au-dessus des D — un chiffre qui mêle l'effet étiquette et l'effet « logement récent » (les A-B sont presque tous récents), et que nous présentons comme tel.
Quartier par quartier : là où la décote existe vraiment
C'est la mesure que personne d'autre ne publie. Dans les quartiers anciens et chers, où les passoires sont nombreuses, la décote est bien réelle :
| Quartier de Rennes | F-G vs D | Ventes |
|---|---|---|
| Centre | −7,5 % | 96 F-G / 322 D |
| Moulin du Comte | −4,8 % | 15 F-G / 161 D |
| Sud Gare | −4,5 % | 51 F-G / 135 D |
| Thabor Saint-Hélier | −2,3 % | 55 F-G / 353 D |
| Le Blosne | +2,6 % | 16 F-G / 90 D |
| Brequigny | +8,0 % | 15 F-G / 144 D |
| Francisco Ferrer-Vern-Poterie | +8,4 % | 12 F-G / 117 D |
| Beaulieu-Baud | +20,9 % | 11 F-G / 117 D |
Lecture : au Centre, un appartement F-G se négocie −7,5 % par rapport à un D du même quartier. Les écarts positifs des petits échantillons (moins de 20 ventes F-G) doivent se lire avec prudence : quelques ventes atypiques suffisent à les faire basculer.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Nos écarts contrôlent la localisation (quartier ou commune) et le type de bien, pas l'étage, l'état général ni l'exposition. Surtout, l'étiquette est corrélée à l'époque de construction : une partie de la « prime A-B » rémunère le neuf (normes, ascenseur, plan) autant que l'énergie. Enfin, le calendrier des interdictions de location peut creuser la décote des F-G dans les années qui viennent : nous recalculons ces chiffres chaque mois, l'évolution sera visible ici.
Ce que ça change pour vous
Acheteur : dans la métropole, une passoire ne se brade pas — n'espérez pas un rabais de 12 % au motif de l'étiquette. Négociez plutôt sur la base de l'audit énergétique (obligatoire à la vente des maisons E-F-G), qui chiffre les travaux réels.
Vendeur d'un F-G : vérifiez d'abord l'étiquette 2026 si le bien est chauffé à l'électricité (attestation ADEME gratuite, voir le guide de la réforme) : sortir du statut de passoire avant la mise en vente est le travail le mieux payé du moment.
Bailleur : le calcul travaux vs décote se fait à l'aune du gel des loyers (F-G) et du calendrier d'interdiction — voir le guide passoires.
Questions fréquentes
- Quelle est la décote d'une passoire thermique à Rennes ?
- D'après 8 996 ventes 2021-2024 appariées aux DPE par Bienlucide, un appartement F-G se négocie −1,4 % par rapport à un D à localisation comparable dans la métropole de Rennes — bien moins que la moyenne nationale d'environ −12 % (Notaires de France). Au Centre de Rennes, l'écart atteint −7,5 %.
- Un bon DPE augmente-t-il le prix à Rennes ?
- Oui, nettement : les appartements A-B se vendent +18,7 % au-dessus des D à localisation comparable. Ce chiffre mêle l'effet de l'étiquette et celui du logement récent, les A-B étant presque tous des constructions neuves ou récentes.
- Pourquoi vos chiffres diffèrent-ils de ceux des Notaires ?
- Les Notaires publient des moyennes nationales ou régionales ; nous mesurons la métropole de Rennes uniquement, sur les ventes réellement appariées à leur DPE et à localisation comparable. Dans un marché tendu, la demande absorbe une grande partie de la décote énergétique.
- Comment calculez-vous ces écarts ?
- Chaque vente DVF est appariée au DPE du même bâtiment (distance, type et surface concordants, diagnostic établi autour de la vente), puis rapportée à la médiane des logements D de son propre quartier ou de sa commune. La méthode et ses limites sont documentées sur la page méthodologie.
- La décote des passoires va-t-elle se creuser ?
- C'est plausible : gel des loyers depuis 2022, interdiction de location des G depuis 2025 puis des F en 2028 pèsent sur la valeur locative des passoires. Ces chiffres sont recalculés chaque mois, l'évolution sera visible sur cette page.