Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Concrètement : plus de 330 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ou des émissions dépassant 70 kg de CO₂eq/m²/an — depuis 2021, l'étiquette retient la plus mauvaise des deux échelles, énergie et climat. Sur les 118 723 logements diagnostiqués de Rennes Métropole, 5 660 sont des passoires, soit 4,8 % du parc diagnostiqué — nettement sous la moyenne nationale (9,8 %), grâce à un parc plus récent que la moyenne française et au poids du chauffage urbain et du gaz collectif.
Attention à une confusion fréquente : ces statistiques décrivent le parc diagnostiqué (logements vendus ou loués depuis juillet 2021, donc passés par un DPE), pas la totalité du parc. Un logement occupé par son propriétaire depuis vingt ans n'apparaît dans aucune base.
Ce qu'une étiquette F ou G interdit déjà, et ce qui arrive
Précision importante : « interdit à la location » signifie que le logement est réputé non décent au sens de la loi Climat et Résilience. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements ; un locataire en place peut exiger des travaux, saisir la commission de conciliation, voire obtenir du juge une baisse de loyer, mais le bail en cours ne tombe pas de lui-même.
Où sont les passoires : communes et quartiers
La géographie des passoires suit celle du bâti ancien et du chauffage individuel :
| Rang | Commune | Part de passoires |
|---|---|---|
| 1 | La Chapelle-Chaussée | 12,1 % |
| 2 | Langan | 11,3 % |
| 3 | Bécherel | 9,3 % |
| 4 | Saint-Sulpice-la-Forêt | 8,5 % |
| 5 | Chavagne | 8,0 % |
| 6 | Miniac-sous-Bécherel | 7,4 % |
| 7 | Cintré | 7,0 % |
| 8 | Chevaigné | 6,9 % |
Dans Rennes même, la concentration est maximale dans les quartiers au bâti le plus ancien :
| Rang | Quartier de Rennes | Part de passoires |
|---|---|---|
| 1 | Centre | 11,8 % |
| 2 | Sud Gare | 8,9 % |
| 3 | Thabor Saint-Hélier | 8,4 % |
| 4 | Nord Saint-Martin | 7,4 % |
| 5 | Francisco Ferrer-Vern-Poterie | 5,0 % |
À l'inverse, les communes au parc récent affichent des taux très faibles :
| Rang | Commune | Part de passoires |
|---|---|---|
| 1 | Chantepie | 1,3 % |
| 2 | Chartres-de-Bretagne | 2,0 % |
| 3 | Saint-Erblon | 2,0 % |
| 4 | Saint-Jacques-de-la-Lande | 2,2 % |
| 5 | Saint-Grégoire | 2,4 % |
Une passoire vaut-elle vraiment moins cher ici ?
Moins qu'on ne le dit. En croisant les ventes réelles (DVF) avec les DPE des mêmes bâtiments, Bienlucide mesure qu'à localisation comparable, un appartement F-G de la métropole se négocie −1,4 % par rapport à un D — très loin de la décote nationale d'environ −12 % mesurée par les Notaires de France. Le marché tendu absorbe la décote… pour l'instant : le calendrier des interdictions pourrait la creuser. Analyse détaillée dans le guide valeur verte.
La réforme DPE 2026 réduit le stock de passoires
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. D'après la simulation Bienlucide, appliquée logement par logement à la consommation électrique réelle de chaque DPE (double seuil climat respecté), 1 036 logements F-G de la métropole sortent du statut de passoire sans le moindre travaux. Mécanisme, tableau avant/après et attestation gratuite : voir le guide de la réforme 2026.
Propriétaire d'une passoire : les options, dans l'ordre
1. Vérifier l'étiquette 2026. Si le logement est chauffé à l'électricité, sa classe a peut-être changé au 1ᵉʳ janvier : l'attestation gratuite de l'ADEME suffit, sans refaire de DPE.
2. Refaire un DPE contestable. Un DPE réalisé à la va-vite se conteste : le diagnostic est opposable, et un nouveau diagnostic mieux documenté (factures de travaux, épaisseurs d'isolant justifiées) change parfois la classe.
3. Cibler les travaux qui changent de classe. À Rennes, le trio le plus efficace sur les logements anciens : isolation des combles ou du plancher haut, remplacement du chauffage (pompe à chaleur, raccordement au réseau de chaleur), ventilation. Dans le centre historique, l'isolation par l'extérieur est souvent impossible (site patrimonial remarquable) : le chauffage et les menuiseries font alors la différence.
4. Arbitrer. Vendre une passoire reste possible (seule la location est encadrée) ; l'audit énergétique obligatoire à la vente donne d'ailleurs à l'acheteur un chiffrage des travaux — autant l'anticiper.
Questions fréquentes
- Combien de passoires thermiques dans la métropole de Rennes ?
- 5 660 logements classés F ou G parmi 118 723 DPE, soit 4,8 % du parc diagnostiqué, sous la moyenne nationale de 9,8 %.
- Quand un logement passoire est-il interdit à la location ?
- Les G depuis le 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience). L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements : le logement est alors réputé non décent.
- Peut-on encore augmenter le loyer d'un logement F ou G ?
- Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : aucune augmentation n'est permise, ni en cours de bail, ni entre deux locataires.
- Peut-on vendre une passoire thermique ?
- Oui, la vente reste libre. Depuis avril 2023, la vente d'une maison (ou d'un immeuble entier) classé F ou G exige toutefois un audit énergétique, étendu aux logements E depuis janvier 2025 ; il chiffre des scénarios de travaux pour l'acheteur.
- Quel est le quartier de Rennes avec le plus de passoires ?
- Le quartier Centre, avec 11,8 % de passoires parmi les logements diagnostiqués : le bâti ancien y domine et une partie relève du site patrimonial remarquable, où l'isolation par l'extérieur est contrainte.
- Une passoire peut-elle sortir de ce statut sans travaux en 2026 ?
- Oui, si elle est chauffée à l'électricité : le nouveau coefficient (2,3 vers 1,9) requalifie 1 036 logements F-G dans la métropole d'après la simulation Bienlucide. L'attestation gratuite de l'ADEME officialise la nouvelle étiquette.