Le quartier le plus cher de Rennes détient un record dont il se passerait : 11,8 % de ses logements diagnostiqués sont des passoires thermiques, plus du double de la moyenne de la ville. Derrière ce paradoxe, une affaire de patrimoine, de règles d'urbanisme et de marché.
Le record que le quartier se passerait d'afficher
C'est l'adresse la plus convoitée de Rennes, et c'est aussi la plus énergivore. Sur les 10 172 logements du Centre diagnostiqués depuis juillet 2021, 11,8 % sont classés F ou G. Un record dans la ville, plus du double de la moyenne rennaise, qui s'établit à 5,6 %. Dans le même temps, le mètre carré s'y négocie autour de 4 000 euros, parmi les plus élevés de Bretagne.
Un paradoxe qui s'explique par les pierres
Le Centre paie son histoire. Maisons à pans de bois épargnées par l'incendie de 1720, immeubles de la reconstruction, percées du XIXᵉ siècle : le bâti y est ancien, avec les murs non isolés, les simples vitrages et les cages d'escalier ventilées qui vont avec. Surtout, une grande partie du quartier relève du site patrimonial remarquable. Impossible d'y plaquer une isolation par l'extérieur sur une façade classée ; chaque rénovation se négocie avec l'architecte des bâtiments de France, et se paie plus cher.
Autre singularité, moins visible : près de six logements diagnostiqués sur dix s'y chauffent à l'électricité, souvent de petits appartements équipés de convecteurs au fil des divisions d'immeubles. La réforme du coefficient entrée en vigueur en janvier y requalifie donc une partie des passoires, comme dans le reste de la ville. Mais pour les logements les plus anciens du quartier, qui consomment bien au-delà des seuils, le nouveau calcul ne suffit pas : les G restent interdits de location depuis janvier 2025, et les F suivront en 2028.
Le seul endroit où l'étiquette se paie vraiment
Conséquence logique de cette abondance de passoires : le Centre est le quartier de Rennes où la décote énergétique est la plus nette. Nos appariements entre ventes et diagnostics y mesurent un écart de 7,5 % entre un appartement F-G et un D comparable, quand la moyenne métropolitaine plafonne à 1,4 %. Sur un trois-pièces à 4 350 euros le mètre carré en étiquette D, l'écart représente tout de même une vingtaine de milliers d'euros.
Pour qui rêve d'une adresse dans le vieux Rennes, l'équation est donc singulière : la passoire y est plus fréquente, un peu moins chère, et nettement plus coûteuse à rénover que partout ailleurs. L'audit énergétique, les devis et une bonne conversation avec la copropriété valent ici davantage que l'étiquette elle-même.